Langsuan: A Small Road with One of Bangkok’s Highest Land Values

ในกรุงเทพฯ ทำเลที่ดินแพงที่สุดมักกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางเมือง เช่น เพลินจิต ถนนวิทยุ สีลม พระราม 1 ชิดลม ราชดำริ และพื้นที่รอบสวนลุมพินี เพราะเป็นโซนที่รวมทั้งรถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน โรงแรมหรู ศูนย์การค้า สถานทูต โรงพยาบาล และโครงการมิกซ์ยูสระดับแลนด์มาร์กไว้ในระยะใกล้กัน จากข้อมูลราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566–2569 พื้นที่อย่างเพลินจิต ถนนวิทยุ สีลม และพระราม 1 อยู่ในกลุ่มราคาประเมินสูงสุดของกรุงเทพฯ ที่ประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาซื้อขายจริงของที่ดิน prime land ในบางทำเลสามารถสูงกว่าราคาประเมินได้หลายเท่า หนึ่งในชื่อที่ถูกพูดถึงเสมอในกลุ่มทำเลเหล่านี้คือ “หลังสวน” ถนนสายไม่ยาวมาก แต่มีมูลค่าที่ดินและภาพลักษณ์ของย่านสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ

ถนนหลังสวนอาจเป็นถนนสายสั้น ๆ ในแขวงลุมพินี เขตปทุมวัน แต่กลับอยู่ในตำแหน่งที่เชื่อมต่อหลายทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ ได้อย่างลงตัว ด้านหนึ่งเชื่อมสู่ชิดลม เพลินจิต พระราม 1 และสยาม ใกล้ห้างลักชัวรี่อย่าง Central Embassy ที่รวมแบรนด์ระดับโลก ร้านอาหาร fine dining และ Park Hyatt Bangkok รวมถึง Central Chidlom ห้างไอคอนิกของย่านชิดลม อีกด้านหนึ่งเชื่อมลงสู่ถนนสารสิน สวนลุมพินี ถนนวิทยุ ราชดำริ สีลม สาทร และพระราม 4 ซึ่งเป็นแนวทำเลที่กำลังถูกยกระดับด้วยแลนด์มาร์กอย่าง One Bangkok และ Dusit Central Park พร้อมการเดินทางที่สะดวกใกล้ BTS ชิดลม, BTS ราชดำริ และ MRT สีลม/ลุมพินี ความพิเศษของหลังสวนคือการรวมทั้ง luxury retail, office district, โรงแรมหรู, fine dining, พื้นที่สีเขียว และความเป็นย่านพักอาศัยระดับลักชัวรี่ไว้ในพื้นที่เดียว อีกทั้งที่ดิน freehold ขนาดใหญ่ยังมีจำกัด เพราะหลายแปลงสำคัญเป็น leasehold หรือถือครองโดยองค์กรขนาดใหญ่ ทำให้โครงการ freehold ในย่านนี้ยิ่งหายากและมีมูลค่าสูง

อีกหนึ่งโครงการสำคัญที่น่าจับตามองในทำเลหลังสวน–สารสิน คือ WellEra Bangkok by BDMS โครงการ mixed-use wellness มูลค่าเกือบ 30,000 ล้านบาท บนที่ดินประมาณ 13 ไร่ ตรงข้ามสวนลุมพินี ภายใต้แนวคิด “The DNA of World Well-Living” โครงการนี้นำความเชี่ยวชาญด้านสุขภาพของ BDMS มาต่อยอดสู่ wellness ecosystem แบบครบวงจร ประกอบด้วย 4 ส่วนหลัก ได้แก่ branded residences ประมาณ 262 ยูนิต ซึ่งร่วมพัฒนากับ Capella, preventive healthcare and wellness clinic, urban wellness retreat สูง 20 ชั้น จำนวนประมาณ 168 ห้องพัก และ lifestyle retail โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2030 ซึ่งอาจทำให้ WellEra กลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ที่ยกระดับหลังสวนจากย่านที่อยู่อาศัยลักชัวรี่ ไปสู่หนึ่งใน wellness-led urban districts ที่ครบที่สุดของกรุงเทพฯ

อีกหนึ่งโครงการที่ทำให้โซนสารสิน–หลังสวนถูกจับตามองมากขึ้นคือ SRS หรือ Sansiri Sarasin โครงการ super luxury condominium ใหม่ของแสนสิริ บนที่ดินหัวมุมถนนสารสินใกล้สวนลุมพินี ซึ่งเคยถูกพูดถึงจากดีลซื้อขายที่ดินระดับประมาณ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา หนึ่งในราคาที่ดินที่สูงที่สุดของประเทศไทย จากข้อมูลเบื้องต้น โครงการจะเป็นอาคารสูง 17 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน 7 ชั้น แต่มีเพียง 11 ยูนิตเท่านั้น ทำให้แทบทุกยูนิตถูกวางให้มีความเป็นส่วนตัวระดับ penthouse โดยเริ่มจาก 4-bedroom ขนาดประมาณ 423 ตารางเมตร ไปจนถึง duplex และ triplex ขนาดใหญ่เกือบ 1,000 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถประมาณ 86 คัน หากราคาขายเริ่มต้นอยู่ในระดับหลายร้อยล้านบาทตามที่ตลาดคาดการณ์ SRS จะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่สะท้อนความ “สุด” ของตลาด ultra-luxury residence ในกรุงเทพฯ ทั้งในแง่ที่ดิน ขนาดยูนิต ความเป็นส่วนตัว และสถานะของทำเลหลังสวน–สารสินอย่างชัดเจน

อีกหนึ่งโครงการใหม่ใกล้เคียงที่ช่วยยกระดับภาพรวมของโซนหลังสวน–วิทยุ–ลุมพินี คือ Upper House Residences Bangkok และ The Wireless Residences by Upper House โครงการ ultra-luxury freehold residences บนถนนวิทยุ จากความร่วมมือของ Swire Properties และ City Realty ภายใต้บริษัท City Dynamic จุดสำคัญคือโครงการนี้เป็น Upper House branded residences แห่งแรกของโลก ตั้งอยู่บนที่ดิน freehold ขนาดประมาณ 7.9 ไร่ ใกล้สวนลุมพินี พร้อมมุมมองไปยังทั้งสวนลุมพินีและสวนเบญจกิติ โดยโครงการประกอบด้วย 2 อาคาร ได้แก่ Upper House Residences Bangkok อาคารสูง 52 ชั้น จำนวนประมาณ 156 ยูนิต และ The Wireless Residences by Upper House อาคารสูง 71 ชั้น จำนวนประมาณ 239 ยูนิต รวม 395 residences พร้อมงานออกแบบโดยทีมระดับโลก เช่น Foster + Partners, BAR Studio, PIA Interior และแนวคิดด้าน wellness ที่พัฒนาโดย GOCO การมาของ Upper House จึงยิ่งตอกย้ำว่าโซนหลังสวน–วิทยุไม่ได้เป็นเพียงย่านคอนโดหรู แต่กำลังก้าวสู่การเป็น luxury residential corridor ระดับโลก

เมื่อทำเลมีทั้งความหายาก การเดินทางสะดวก พื้นที่สีเขียว ไลฟ์สไตล์ระดับบน และโครงการใหม่ที่กำลังยกระดับย่าน ราคาที่อยู่อาศัยในโซนหลังสวนจึงอยู่ในระดับสูงสมกับภาพของทำเล ปัจจุบันโครงการลักชัวรี่แบบ freehold ที่ถูกพูดถึงบนถนนหลังสวนโดยตรงมีทั้ง Nimit Langsuan และ SCOPE Langsuan โดยราคาเสนอขายในตลาดของ luxury residences ย่านหลังสวนหลายยูนิตมักอยู่ในระดับประมาณ 400,000–700,000 บาทต่อตารางเมตร และบางยูนิตระดับ penthouse หรือยูนิตขนาดใหญ่สามารถสูงกว่านั้นได้มาก ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนชัดว่า หลังสวนไม่ใช่เพียงทำเลใจกลางเมือง แต่เป็นหนึ่งใน address ที่มีมูลค่าสูงที่สุดของกรุงเทพฯ สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการทั้งการอยู่อาศัยจริงและการถือครองสินทรัพย์ระยะยาว