ปี 2025 เป็นปีที่มีความเคลื่อนไหว แต่ไม่ได้เป็นรอบขาขึ้นที่พุ่งเร็ว ผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เปรียบเทียบตัวเลือกมากขึ้น และต้องการ “ความคุ้มค่า” ที่ชัดเจนกว่าเดิม ดีมานด์ยังมีอยู่ในตลาด แต่กลายเป็นดีมานด์แบบ “มีเงื่อนไข” โดยเทน้ำหนักให้โครงการที่มีพื้นฐานแข็งแรง ราคาเหมาะสม ทำเลพิสูจน์แล้ว และคุณภาพที่เชื่อถือได้

ยอดโอนที่อยู่อาศัยยังเป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อจริงได้ชัดเจน ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ประเทศไทยมีการโอนที่อยู่อาศัย 227,106 รายการ คิดเป็นมูลค่า 617.7 พันล้านบาท สะท้อนภาพรวมดีมานด์ที่ยังซบเซา แต่โมเมนตัมเริ่มดีขึ้นช่วงปลายปี โดยไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเป็น 84,397 รายการ บ่งชี้แนวโน้มที่เริ่ม “ทรงตัวและนิ่งขึ้น” เมื่อเข้าสู่ช่วงปลายปี 2025

สภาพตลาดกรุงเทพฯ ถูกกำหนดทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย บางดีเวลลอปเปอร์กลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น และผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น Colliers รายงานว่าอัตราดูดซับ (take-up rate) อยู่ราว 70% ในไตรมาส 3/2025 และดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบปีต่อปี (ต่ำกว่า 1% YoY) แม้กิจกรรมการซื้อขายยังถือว่าอยู่ในระดับดี แต่ยังมีซัพพลายเหลือ ทำให้ผู้ซื้ออยู่ใน “ตำแหน่งที่ได้เปรียบ” ในการเปรียบเทียบตัวเลือก โครงการจึงต้องสร้างความแตกต่างด้วย แปลนที่ใช้งานได้จริง คุณภาพงานก่อสร้าง และความสะดวกในชีวิตประจำวัน ไม่ใช่แค่การรับรู้แบรนด์เพียงอย่างเดียว หากต้องการปิดการขายได้ในปริมาณที่เหมาะสม

ผลงานของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน บ้าน/ยูนิตที่ขายได้เร็ว มักเป็นสินค้าที่เข้าถึงผู้ซื้อได้ง่ายกว่าโดยธรรมชาติ โดยเฉพาะโครงการที่มี

- แปลนใช้งานจริง
- การบริหารอาคาร/นิติบุคคลไว้ใจได้
- ดีมานด์ย่านนั้นสม่ำเสมอ
- ความสะดวกด้านการเดินทางที่ “ใช้งานได้จริง”

และที่สำคัญคือ “ความชัดเจนของราคา” เพราะผู้ซื้อจะตอบสนองดีที่สุดเมื่อความคุ้มค่า เปรียบเทียบได้ตรงไปตรงมา

ในตลาดระดับพรีเมียม กิจกรรมกลับมาเร็วกว่าในโซนใจกลางเมือง ตัวแทนขายอสังหาฯ รายงานว่าตลาดคอนโดลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีในย่านดาวน์ทาวน์กรุงเทพฯ มีความเคลื่อนไหวเพิ่มขึ้น ทั้งโครงการแบบ Branded และ Non-Branded โดยจุดที่เห็นเด่นชัดคือการเติบโตของตลาด Branded Residences ในไทย ซึ่งมาตรฐานระดับสากลและความคาดหวังด้านบริการช่วยเสริมความมั่นใจให้ผู้ซื้อได้ในช่วงที่ตลาดยังระมัดระวัง

Branded Residences ยังคงดึงดูดผู้ซื้อจริงด้วยการผสาน ทำเล/ความเป็นแลนด์มาร์ก เข้ากับ มาตรฐานที่เป็นที่ยอมรับในระดับนานาชาติ ที่ The Ritz-Carlton Residences, Bangkok ซึ่ง Richmont’s เป็น Lead Sales Agent ความสนใจยังคงแข็งแรง ท่ามกลางโอกาสที่เหลืออยู่แบบจำกัด

มาตรการสนับสนุน 2 รายการยังคงมีผล ถึง 30 มิถุนายน 2026 ได้แก่

- ลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% ของราคาประเมิน
- ลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% (เมื่อจดจำนองพร้อมการโอน) สำหรับผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าเงื่อนไขและอยู่ในเพดาน ไม่เกิน 7 ล้านบาท

เพิ่มเติมอีกด้าน ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึง 30 มิถุนายน 2026 เพื่อให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ถึง 100% LTV สำหรับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

อย่างไรก็ตาม แม้มีมาตรการช่วยประคอง ความต้องการซื้อยังถูกคาดว่าจะ “เลือกมาก” โดยจะกระจุกตัวในอสังหาฯ ที่มีข้อได้เปรียบชัดเจน เช่น เดินทางสะดวก (โดยเฉพาะใกล้ระบบราง), ดีเวลลอปเปอร์น่าเชื่อถือ, มาตรฐานการบริหารจัดการดี, และพร้อมเข้าอยู่